空き家や空室の有効活用について

2017年9月23日

こんばんは。センチュリー21㈱アクロスコーポレイション資産管理課の山地です。

今日は、年々増加傾向にある空き家や賃貸物件の空室の有効活用方法について書かせて頂きます。

昨今、電鉄会社が沿線沿いの空室を有効活用するために動きを見せています。沿線沿いの物件の入居率が上がれば、電鉄の利用者数も増え、町全体の活性化に繋がるからです。

京浜急行電鉄は4月から「カリアゲ京急沿線」サービスをスタートしました。沿線沿いの空き家や賃貸住宅の空室、空き店舗などを京浜急行電鉄の費用負担でリノベーションし、6年間サブリース、家賃収入のうち10%をオーナー様に支払います。6年後には、オーナー様の費用負担は一切無しでリノベーションした物件が手元に残るという仕組みです。

京急広報部の方によると、まだ契約にはいたっていませんが30件ほど問合せがあり、現在オーナー様がリフォーム業者とリノベーション内容の交渉を進めているところとのことです。

現在は関東の方での動きが中心ですが、今後は関西方面でも空き家の増加が懸念されます。関西地方の電鉄会社もこのような取り組みを始める可能性もありますので、今度の動向に注目です!!

賃貸住宅フェア2017 in大阪

2017年9月17日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「賃貸住宅フェア2017 in大阪」のお話しをさせていただきます。

毎年恒例行事の賃貸住宅フェアの時期がやってまいりました。
今回は9月29日(金)30日(土)の2日間でインテックス大阪にて賃貸住宅フェア2017 in大阪が開催されます。

『賃貸住宅フェア』とは
主催は全国賃貸住宅新聞社が行っており、地主、家主、そして賃貸住宅市場に関わる全ての人達のために、セミナーと企業の展示ブースで業界の最新の情報を届けるイベントです。

入場:無料。

出展ブースも数多くあり、毎年、名古屋・東京・大阪・福岡の各会場で行われ、総勢約4万人以上の業界関係者が来場しています。

家主さん向けには
『リノベ・リフォーム・空室対策』
『相続・トラブル対策』
『不動産市場展望』
『株式投資』
といったセミナーが無料で行われます。

人気のあるセミナー講師の場合には、開場前から長蛇の列ができ、立ち見の聴講者であふれる場合もあるそうです。

その他にも、各社がキャラクター・チラシ・セミナー・実体験など、各社の思考をこらしたブース造りで、賃貸経営に役立つ商品等が盛りだくさんです。
私も勉強をさせていただく為、行ってみようと思います!!
ぜひ家主さんも興味がある方はご参加下さい。

9/9 相続評価緊急セミナー

2017年9月11日

すっかり朝晩が涼しくなり、過ごしやすい時期になってきましたね。
暑かった夏が終わると、何故か寂しい気持ちになります。何故でしょう。
そんな事ばかり考えている アクロスコーポレイションの川島です。

早速ですが、9/9に第三回寺西先生による相続評価緊急セミナーを
弊社宝塚店にて開催させて頂きました。
お忙しい中、ご参加してくださりありがとうございました。

今回のセミナーの主な内容は、2017年末に『広大地評価』廃止に伴い、
相続評価額がどれくらい変わるのか、
またそれに対する対策の仕方等をレジュメを使い、
分かりやすくご説明して頂きました。
参加された方のほとんどが後日に個人面談をお申込み頂きまして、
大好評に終わりました。


※ 相続セミナーの様子

また広大地評価だけでなく、2022年に30年が経過する
『生産緑地』の相続についてもご説明頂きました。
生産緑地は相続税評価は通常の農地の5%減額されるだけなので
節税にはなりませんが、皆が一斉に住居・店舗・倉庫などで転用した場合、
生産緑地だった土地が売却用地として市場に出回る為、
周辺の土地価や家賃などがデフレ状態になると予想されます。
今後何かしらの対策が必要になるかと思いますが、
お悩みの方は是非一度ご相談ください。

ご不明な点・分からない点など御座いましたらお気軽に弊社までご相談ください。

Century21 株式会社アクロスコーポレイション
資産管理課 06-6433-4343

相続評価激増の対策セミナー

2017年9月3日

こんにちは。 センチュリー21の藤山です。

9月になり季節の変わり目なので体調に気を付けてください。

さて、今回は2018年(H30)~ 500㎡以上の土地について

来年から相続評価方法が変更され、大半の評価額が激増しそうです。

そうなれば、相続税額も大幅増税となります。

そこで・・・近畿NO.1の相続スペシャリスト 講師 寺西 雅行 氏を

招いて年内しかできない緊急対策を解説します。

2017年 9月9日 土曜日 10時~12時
セミナー会場  宝塚市伊子志1丁目7-40  センチュリー21 アクロスコーポレイション宝塚店

にて開催いたします。

この機会にぜひ多くの皆様のご参加をお待ちしております。

個別相談会もありますので何かご相談がありましたらご連絡宜しくお願い致します。

この暑い時期。空室の排水トラップ注意!

2017年8月26日

こんにちは。センチュリー21の渡邉です。

毎日暑い日が続きますね~

そんな暑い日の不動産管理の注意点を一つ書きたいと思います。

それは空室の排水トラップです。

トラップの水が蒸発してしまうと、排水管の臭いが部屋に充満してしまったり、

小バエが排水管から上がってきて、小バエの死骸だらけになったりとします。

そんな空室に入居者が決まるわけがありません。

そこで、空室に行った際は必ず排水口に水を継ぎ足すようにしています。

そのほかにも、洗面台・トイレ・台所など一通り水を流していきます。

※サランラップで封とする手もありますが、少し跡が残って汚いことも・・・

ちょっとしたことですが、やるとやらないとでは全然違います!

ちょっとした工夫で入居率UP!!

2017年8月8日

こんにちは。センチュリー21の山地と申します。
今回は空室にちょっとした工夫で入居率をUPできる方法として「アクセントクロス」のお話をさせていただこうと思います。

アクセントクロスとは、室内の壁のうち1面だけ別のクロスに変えることを言います。同じ部屋でも白い壁にさし色を楽しんだり、柄の入ったクロスで華やかさを添えたりすることで、空間に個性が生まれ、インテリア性が高まると共に、内覧に来たお客様が部屋に入った瞬間に感じる雰囲気もがらっと変わってきます。

実際に、築30年以上で和室のみの1DKの物件では、なかなかお客様が決まらなかったためオーナー様が管理会社に相談したところ、アクセントクロスの提案を受け、試しに施工してみたそうです。他の物件との差別化を図るためにキッチンと居室の一部にグリーンの壁紙を張り、家賃も少しだけ上げた状態で募集に出したそうです。

すると、募集して1週間後にはその金額で申込みが入ったそうです!!入居した方も「物件自体は古く感じたが、部屋に入った瞬間に明るくて良い雰囲気を感じた。」とのこと。

部屋付けに困っているけど、なかなか大規模なリフォームはできないと考えられているオーナー様は、是非このアクセントクロスでお部屋の雰囲気を変えてみてはいかがでしょうか。

ゴミの分別について

2017年7月28日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は「ゴミの未分別問題」についてお話しさせて頂きます。

賃貸マンションではよくある問題の1つとして挙げられています。
特に単身者の共同住宅に多く発生するトラブルなんですが、ゴミの分別が正しく行われていないと、市はゴミを回収してくれません。次第にゴミ置場が不衛生になり、入居者だけでなく近隣住民からも苦情がきます。

このような事態を防ぐためには、入居前にきちんと入居者にゴミ出しルールの理解を徹底しておく必要と考えます。

たとえば学生さんには、今まではご両親が分別をして、本人はゴミ出しにはノータッチだと思われますので、契約時の入居説明に同席したご両親と本人に分かりやすく説明し理解をしてもらいます。きちんと説明したつもりでも、入居後には段々とルーズになり、「見つからないように分別しないでゴミを出す」入居者が出てくるのが現実です。

その場合は、ゴミを徹底分析して名前を探し、出した入居者へゴミを返す、という強硬手段があります。
とある業者の話しでは、数年前に女子学生の入居者にゴミを突き返したところ、「プライバシーの侵害です」「私物のゴミを見るなんて犯罪です!」と言われたそうです。すぐに顧問弁護士に、法的に問題があるか確認したところ、「ゴミとして捨てた物を、管理行為で分別して、本人に指導している程度なので大丈夫」と言われたそうです。法的には問題ありませんが、この強硬手段は賛否両論ですので慎重に行わなければいけませんね。

ルールを守らないゴミ出しが続き、犯人が判明しなかった場合は、入居者全員へ文書を配布します。できれば写真付きで、例えば「燃やせるゴミの中にペットボトルが混じっていました」などと具体的な内容を入れることです。

以上の事をふまえ、以下3点を徹底するだけでも、未分別ゴミの問題はかなり減るはずです。
①分別方法の徹底指導
②未分別ゴミを出す人の特定
③物件全体への注意と監視を

私たちも引き続き徹底していきます。

騒音問題への対応について

2017年7月11日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は「騒音問題」についてお話しさせて頂きます。

騒音問題はごくまれにあるケースなんですが、どのマンションにでも起こりうる話しなんです。騒音トラブルとは、部屋で騒いだり、外に漏れてるとは知らずに大きな音を出していたり、あるいは設備や洗濯機等が原因で起こるケースが大半です。トラブルは、その原因を解消することで解決の方向に向かうことが多いです。

具体的には、「認識してもらう」「注意してもらう」「修理する」と言う手段があります。

しかし今回は「通常で使用している(つもり)のに、その音にクレームを言う入居者がいる」という、厄介なケースをご紹介します。

まずは、他の騒音トラブルと同じように騒音と主張される状況を、詳しく「苦情元」に行って確認をします。このときに「部屋で騒いでいる」「設備が原因」「あきらかに大きな音を出している」と判断できれば、その音の排除に動けば良いのです。
逆に判断できない生活音の範囲かどうか微妙だったとすれば、全世帯に「注意文」を投函します。それで収まらなければ「騒音元」に伺って「そのような音を聞いたことがないか」と尋ねます。「マンションでも音は結構聞こえるもの」という認識を持っていただいて、以後、気を付けていただくように試みます。ここまでが通常の対処です。

ここからが厄介なケースです。
苦情元からは「うるさい」と言われ、騒音元からは「配慮して生活している」と言われて、管理会社や大家さんとしては、間に挟まれて困ってしまうトラブルです。お互いの主張が大きく異なったときに、白黒を裁判所に判断してもらう方法はあります。平成24年3月15日付東京地裁での「分譲マンション上下階騒音訴訟の判決」を読むと、音の測定費用だけでも64万円かかっていますので、賃貸物件で音の差止請求や慰謝料を求めて訴訟を起こす借主や大家さんは少ないようです。

では、どのように対処すれば良いか?
私なりの解決方法ですが、「苦情元」と「騒音元」へのアピールです。最初の行動で「文書配布」「訪問」「改善依頼」など、何度か当事者と顔を合わせる機会がありますので、双方に「しっかり対応している」事を印象付けます。お互いの意見を聞き取っている段階も後になってみれば「アピールをする」と言う重要な意味があります。
そして「騒音元の故意過失」があれば改善を求め、「苦情元の過剰反応」があれば、その事実を指摘します。もし、「騒音元が悪く無い」場合は、苦情元に対して「配慮して生活しているのに音が聞こえるのは“建物の限界”です」と言い切ります。
そこから先は、お互いが我慢して生活するか、引越しをするかの問題になります。故意過失もなく、過剰反応でもないのに「うるさい」と感じさせてしまうのは「建物の限界」でもある訳です。何が何でも引越しを止めるとか、「我慢して住み続けてもらう」という方針は、残念ながら期待できません。

ただし、結果的に「建物の限界」と伝える場合でも、騒音元と苦情元の間に入り、感情的にならぬよう対応をしなければいけないと考えます。

家賃滞納者について

2017年6月23日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は「家賃滞納者」についてお話しさせて頂きます。

賃貸経営の中で1番の悩みといえば「空室」ですが、1番の深刻な悩みといえば家賃の「滞納」だと思われます。今回は、これまでに実際に行った家賃滞納者への対応の流れをご説明させていただきます。

手紙や電話による家賃支払い通知
 ↓
内容証明郵便・配達証明付きの督促状の送付
 ↓
契約解除
 ↓
明渡請求訴訟
 ↓
強制執行

大抵は手紙や電話による家賃支払い通知を受け、確認後に支払いをされる方が多いのですが、それでも家賃の振込がない方には内容証明郵便・配達証明付きの督促状の送付を送っています。ごくわずかではありますがここまで対応してやっと支払う方がいます。

家賃の滞納理由は、人それぞれではありますが、契約の際に一般的に支払期限というものを設けていますし、当社の支払期限は翌月分を毎月末日までに支払うことになっています。
支払期限が遅れる方にはきちんと理解して頂き、速やかに対応が必要です。

また、家賃滞納を未然に防ぐポイントとして、以下のことが挙げられます
・集金方法を銀行口座などからの自動引落としにしていただく。
・契約前の入居審査を厳しめに、入居者の情報をよく知る。

ぜひ、参考にしてください。

オーナー・入居者へのサポートサービス

2017年5月21日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は「オーナー・入居者へのサポートサービス」についてお話しさせて頂きます。

先日、東京電力エナジーパートナーがオーナー・入居者へのサポートサービスとして、『住宅設備・家電修理サービス』の受付を開始されました。

料金は月250円。
・対象は、設置・購入から10年以内の機器や製品すべて。
・家庭内で使用している住設機器や家電製品が故障した際には、無料で修理してくれる。
・修理作業に伴い発生する費用は、1回あたり50万円までであれば負担無し。
・回数や台数に制限はない。
・オーナーが、所有物件1棟丸ごと加入することも可能。

近年、電力自由化以降、電力の提供サービスを同社でも行っていました。
住宅設備・家電修理サービスは、もともと、割安な夜間電力を活用した電力料金プランの付帯サービスとして提供していたそうですが、利用者からの声が多く寄せられた為、今回入居者にかかわらずオーナー展開することを決定したそうです。

当社管理物件でもスマ電といったサービスを提供していますが、そのほか入居者への生活をより楽に、より便利にしていけるサービスを広げていこうと思います。
また、設備・家電等は設置から10年前後で故障やトラブルが多く見受けられますので、今回のようなサービスを参考に当社も将来を見据えて新サービスに取り組んでいきます。
今後ともアクロスグループを宜しくお願い致します。