騒音問題への対応について

2017年7月11日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は「騒音問題」についてお話しさせて頂きます。

騒音問題はごくまれにあるケースなんですが、どのマンションにでも起こりうる話しなんです。騒音トラブルとは、部屋で騒いだり、外に漏れてるとは知らずに大きな音を出していたり、あるいは設備や洗濯機等が原因で起こるケースが大半です。トラブルは、その原因を解消することで解決の方向に向かうことが多いです。

具体的には、「認識してもらう」「注意してもらう」「修理する」と言う手段があります。

しかし今回は「通常で使用している(つもり)のに、その音にクレームを言う入居者がいる」という、厄介なケースをご紹介します。

まずは、他の騒音トラブルと同じように騒音と主張される状況を、詳しく「苦情元」に行って確認をします。このときに「部屋で騒いでいる」「設備が原因」「あきらかに大きな音を出している」と判断できれば、その音の排除に動けば良いのです。
逆に判断できない生活音の範囲かどうか微妙だったとすれば、全世帯に「注意文」を投函します。それで収まらなければ「騒音元」に伺って「そのような音を聞いたことがないか」と尋ねます。「マンションでも音は結構聞こえるもの」という認識を持っていただいて、以後、気を付けていただくように試みます。ここまでが通常の対処です。

ここからが厄介なケースです。
苦情元からは「うるさい」と言われ、騒音元からは「配慮して生活している」と言われて、管理会社や大家さんとしては、間に挟まれて困ってしまうトラブルです。お互いの主張が大きく異なったときに、白黒を裁判所に判断してもらう方法はあります。平成24年3月15日付東京地裁での「分譲マンション上下階騒音訴訟の判決」を読むと、音の測定費用だけでも64万円かかっていますので、賃貸物件で音の差止請求や慰謝料を求めて訴訟を起こす借主や大家さんは少ないようです。

では、どのように対処すれば良いか?
私なりの解決方法ですが、「苦情元」と「騒音元」へのアピールです。最初の行動で「文書配布」「訪問」「改善依頼」など、何度か当事者と顔を合わせる機会がありますので、双方に「しっかり対応している」事を印象付けます。お互いの意見を聞き取っている段階も後になってみれば「アピールをする」と言う重要な意味があります。
そして「騒音元の故意過失」があれば改善を求め、「苦情元の過剰反応」があれば、その事実を指摘します。もし、「騒音元が悪く無い」場合は、苦情元に対して「配慮して生活しているのに音が聞こえるのは“建物の限界”です」と言い切ります。
そこから先は、お互いが我慢して生活するか、引越しをするかの問題になります。故意過失もなく、過剰反応でもないのに「うるさい」と感じさせてしまうのは「建物の限界」でもある訳です。何が何でも引越しを止めるとか、「我慢して住み続けてもらう」という方針は、残念ながら期待できません。

ただし、結果的に「建物の限界」と伝える場合でも、騒音元と苦情元の間に入り、感情的にならぬよう対応をしなければいけないと考えます。

家賃滞納者について

2017年6月23日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は「家賃滞納者」についてお話しさせて頂きます。

賃貸経営の中で1番の悩みといえば「空室」ですが、1番の深刻な悩みといえば家賃の「滞納」だと思われます。今回は、これまでに実際に行った家賃滞納者への対応の流れをご説明させていただきます。

手紙や電話による家賃支払い通知
 ↓
内容証明郵便・配達証明付きの督促状の送付
 ↓
契約解除
 ↓
明渡請求訴訟
 ↓
強制執行

大抵は手紙や電話による家賃支払い通知を受け、確認後に支払いをされる方が多いのですが、それでも家賃の振込がない方には内容証明郵便・配達証明付きの督促状の送付を送っています。ごくわずかではありますがここまで対応してやっと支払う方がいます。

家賃の滞納理由は、人それぞれではありますが、契約の際に一般的に支払期限というものを設けていますし、当社の支払期限は翌月分を毎月末日までに支払うことになっています。
支払期限が遅れる方にはきちんと理解して頂き、速やかに対応が必要です。

また、家賃滞納を未然に防ぐポイントとして、以下のことが挙げられます
・集金方法を銀行口座などからの自動引落としにしていただく。
・契約前の入居審査を厳しめに、入居者の情報をよく知る。

ぜひ、参考にしてください。

オーナー・入居者へのサポートサービス

2017年5月21日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は「オーナー・入居者へのサポートサービス」についてお話しさせて頂きます。

先日、東京電力エナジーパートナーがオーナー・入居者へのサポートサービスとして、『住宅設備・家電修理サービス』の受付を開始されました。

料金は月250円。
・対象は、設置・購入から10年以内の機器や製品すべて。
・家庭内で使用している住設機器や家電製品が故障した際には、無料で修理してくれる。
・修理作業に伴い発生する費用は、1回あたり50万円までであれば負担無し。
・回数や台数に制限はない。
・オーナーが、所有物件1棟丸ごと加入することも可能。

近年、電力自由化以降、電力の提供サービスを同社でも行っていました。
住宅設備・家電修理サービスは、もともと、割安な夜間電力を活用した電力料金プランの付帯サービスとして提供していたそうですが、利用者からの声が多く寄せられた為、今回入居者にかかわらずオーナー展開することを決定したそうです。

当社管理物件でもスマ電といったサービスを提供していますが、そのほか入居者への生活をより楽に、より便利にしていけるサービスを広げていこうと思います。
また、設備・家電等は設置から10年前後で故障やトラブルが多く見受けられますので、今回のようなサービスを参考に当社も将来を見据えて新サービスに取り組んでいきます。
今後ともアクロスグループを宜しくお願い致します。

生産緑地法が一部改正へ

2017年5月6日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は「生産緑地法」についてお話しさせて頂きます。

生産緑地とは、
市街化区域で、面積が500㎡以上の良好に耕作されている指定を受けた農地。
都市計画税・固定資産税が農地課税となる事で減額され、贈与税・相続税の納税猶予を受ける事ができます。
一方、宅地造成・建物等の建築などには市町村の許可が必要になるほどの建設上の規制が厳しいとされています。

今、「都市緑地法等の一部を改正する案」が話題になっています。
それによって、大きく変わるところが2点。
①生産緑地地区の要件面積が500㎡以上から300㎡以上に引き下げ。
②生産緑地地区内でレストランや直売所等の設置が可能。

その影響により、
面積要件が引き下げられたことで小規模でも生産緑地にする事ができるので、都市農地の減少に歯止めをかけることができます。
他、生産緑地内に販売所やカフェ・レストランが設置できることになり、地域の特性に応じた建築規制や農地開発が広がります。
生産緑地が解除され、宅地化しアパートなどの建築が増える可能性があります。

地域が動き、地域独自の活性化が見え、緑地の整備や保全を促進した町づくりが期待されるそうです。
尼崎市周辺も今後どのように変化してくいのでしょうか。
私も要チェックしていきます!!

新入社員が10名入社致しました!!

2017年4月22日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は今年の入社式の様子をお話しします。10名の新入社員。

先日、伊丹シティホテルにて入社式が執り行われ、10名の新入社員が入社致しました。入社式では、社長から1人1人に配属先の辞令交付が行われ、1人ずつ社員全員の前で決意を発表しました。
去年入社したに先輩から激励の言葉を頂き、10名の新入社員も社会人になったという自覚が持てたのではないでしょうか。
各店に配属先が決まりましたので、実戦での今後の活躍に期待しています。

既存の社員も新入社員に負けない様「FRESHさ!」で、この春からさらに力を入れて頑張ります。
阪神間で1番の会社を常に目指し、アクロスグループは社員一丸となって「日本一お客様に近い立場で、お客様の幸せに貢献する会社」をつくり続けていきます。宜しくお願い致します。

「スマ電」が始まります。

2017年4月3日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「スマ電」についてお話しをさせていただきます。

センチュリー21・ジャパンは加盟店の賃貸ビジネスを強化するために、新サービスを始めました。
それは、伊藤忠グループの新電力会社であるアイ・グッド・ソリューションズと連携し、加盟店の契約者を対象に、電気料金の定額割引を受けられる「スマ電」の提供になります。

スマ電のホームプランは、「関西電力プランと全く同じ料金単価」です。
ですので、今より電気代が高くなることはありません。
もちろん割引もあります。

電気代が8,000円以上の月は5%割引
電気代が10,000円以上の月は8%割引
電気代が12,000円以上の月は10%割引

と、月ごとに割引がかかりますので、節約にもなります。

また、途中で解約しても解約手数料、違約金はかかりませんので安心です。

電気の利用開始もとっても簡単なんです。
基本は自宅に備え付けのブレーカーをあげるだけで使用できます。

お引越しの際は、電気利用開始の手続きを当店で行うだけで、これまでよりおトクな料金で電気が使えます!!

詳しくは、ご来店、またはお電話でも何でもご相談下さい。
よりよい新生活を当社はご提供させていただきます。

学生マンションの運営

2017年3月26日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「学生マンション」についてお話しをさせていただきます。

ここ数年、高校卒業後の進路に変化がでてきているのはご存知でしょうか。
10年以上前と比べると現在は就職よりも、高校卒業後の進路を大学・短大・専門学校へ進学する学生が約2人に1人だそうです。

そんな学生をターゲットに、学生マンションの運営管理を全国で展開するジェイ・エス・ビーに注目しました。

山口県の山口大学前に新たに建築した『学生会館Uni E’meal(ユニエミール)』なんですが、それはそれは学生にとってお得な特典がいっぱい詰まったマンションなんです。

鉄筋コンクリート構造5階建てで全97室。なんとジェイ・エス・ビーが運営する食堂がついているそうです。
また、学生マンションに多くみられるバス・トイレなどの共同設備が、こちらでは各部屋ごとにバス・トイレ・IHコンロ、洗濯機、冷蔵庫、電子レンジ、ベッド、デスクなどを備え付けられています。
そして、共用部にはオートロックや防犯カメラ、24時間警備会社駆けつけサービスを導入するなどセキュリティ面も重視されています。
約17㎡と約20㎡の1Kタイプの賃料は3万9500~5万5000円。
プラス食費は月々1万9800円。
別途入館金と敷金、年間管理費などがありますが。。。

山口大学の合格発表前にはキャンセル待ちが出るほど申込が集中したそうです。
学生にとって1日朝夕2食の食事を提供してくれる物件なら、文句なしで住みたい物件に選ばれますね。

当社の物件の1Kタイプのお部屋にも設備や環境を整えていこうと思いました。
家主さんにも機会があれば、お部屋のリフォーム、マンションのセキュリティ面、何でもご相談いただけるよう心よりお待ちしています。

温水式浴室換気乾燥暖房機のリコール

2017年3月18日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「温水式浴室換気乾燥暖房機のリコール」についてお話しをさせていただきます。

先日、ホームページにて株式会社ノーリツ及び株式会社ハーマンが製造した温水式浴室換気乾燥暖房機のリコールが行われると公表されました。

株式会社ノーリツ及び株式会社ハーマンが製造した温水式浴室換気乾燥暖房機について、当該製品及び周辺を焼損する火災が発生したそうです。
消費生活用製品安全法第35条第1項に基づき報告された重大製品事故は3件。
(管理番号:A201500187、A201600527、A201600634)

管理番号A201600527、A201600634を調査したところ、機器の設計上の配慮不足により、当該機器の温風を循環させる循環ファンモーターの内部端子部より発熱し、ごくまれに使用中に発火に至るおそれがあると判明しました。

再発防止策については、同社ホームページで公表し新聞社告を行い、対象製品について無償で修理・部品交換を行うそうです。

製造期間は平成9年9月~平成19年12月とあり、対象台数はおよそ15万台以上にもおよんでいます。
心当たりの方は、詳しくは各社ホームページをご覧ください。
当社にご相談、これを機にリフォームをお考えの方、なんでもお聞かせください。

大阪府にて未収家賃が累計30億円

2017年3月6日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「大阪府の府営住宅未収家賃の累計30億円」についてお話しをさせていただきます。

大阪府のある取材にて、大阪府の府営住宅の家賃未回収金の累計が平成27年度で約30億円にもふくれあがっていることが分かりました。

都道府県が運営する公営住宅には、所得の低い方を対象にしている賃貸住宅であり、生活保護受給者や高齢者の方の割合が多いそうです。
現在、大阪府が管理する公営住宅はおよそ12万7000戸ありますが、家賃未回収額の累計は、平成11年度で約28億円、平成24年度で約27億円、平成25年度で約31億円、平成27年度で30億となかなか数字が減らない状況にあるとのことです。

府営住宅の管理は大阪府住宅供給公社が委託されていますが、入居者の滞納督促は府の住宅まちづくり部が行っているそうです。
①家賃を2カ月滞納すると電話で督促開始。
②長期間滞納している入居者を直接訪問。
③6カ月目を過ぎると催告書を送り、滞納者が30日以内に家賃を支払わなければ退去させる。

以上のことが仕組み化されていますが、府では滞納者が退去した後の新しい住所を把握していないため、死亡や転居を含め行方が分からなくなっている事もあるそうです。

対策として、府では平成22年から、弁護士法人に成果報酬で、退去済み滞納者への回収業務を開始しました。
結果、府の職員が直接回収していた時期よりも、3~4%回収率が上がったそうです。

30億円という未回収の家賃にはとても驚きました。
当社も管理物件を抱えていますので、家賃滞納者への対応はいっそ厳しく対応していこうと思いました。

センチュリー21ジャパンコンベンション

2017年2月23日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「センチュリー21ジャパンコンベンション」についてお話しをさせていただきます。

先日、グランキューブ大阪にて、「センチュリー21のジャパンコンベンション」が開催されました。
13年ぶりに、ここ大阪にて開催され、加盟店など約1800人が集まりました。

2016年度表彰式が行われ、橋下徹弁護士の講演会があり、モーニング娘OGのスペシャルライブもありました。
表彰式では、2年連続賃貸部門での売上が全国で1位と個人、店舗共に名誉ある賞をたくさん受賞する事が出来ました。
企業グループでの売上日本一にはなれませんでしたが、来年はぜひこの場所を目指して社員一同頑張ります。

この賞を頂けたのも、オーナー様をはじめ、お客様が日頃から当社を利用して頂いているおかげです。本当に、本当に感謝しています。

今後も当社は、この阪神間から全国に名前をとどろかせていきますので、応援のほどよろしくお願い致します。