空室対策の募集も慎重に考えましょう

2019年11月17日

こんにちは、センチュリー21アクロスコーポレイション 藤山です。
だんだんと寒くなりまたインフルエンザが流行ってきますので皆さまも体調には充分注意していきましょう。

今回は空室において管理会社の審査を通さずに直接大家さんに入居希望者を紹介してトラブルになったケースの例です。

すぐに空室を減らしたいために家賃を値下げしなおかつ入居者の部屋づけだけであとは何もしないということがありました。

長く住まわれていた人がその方がどんどん騒ぐので苦情を伝えてのですが入居後の対応をしてもらえなくなり退去することになりどんどん悪循環になってしまいました。

このように管理会社があるにも関わらず直接契約したらどんな内容でどんな人が入居したか分からず責任がとれなくて悪質な入居者なら簡単に出すことも出来なくなります。

当社ではきっちりと審査するのはもちろん最終まで責任もって対応しますので管理のことでご相談がありましたら何なりとご連絡おまちしております。

賃貸不動産経営管理士について

2019年11月9日

今津です。私も不動産業界に勤めて10年以上になります。

宅地建物取引士・不動産経営管理士の資格を持ってます。

今回は不動産経営管理士についてです。

前年度までの賃貸不動産経営管理士試験合格者は累計6万1230人。国家資格化を目指し、試験制度や登録・更新事業の見直し、整理に取り組んできた。サブリース契約をめぐるトラブルが社会問題化していることを背景に、賃貸住宅管理業の適正化の必要性が高まる契機となっている。今期は2021年までの国家資格化に向けて、国土交通省との連携を図り、賃貸住宅管理業の法制化を進めていく。あわせて、賃貸住宅管理事業者登録制度の周知、普及、相談窓口や更新通知などを行っていく。

不動産経営管理士も国家資格になってくれる事を願います。

次は、管理業務主任者を取得したいなと思い、取り組んで行こうと思います。

民法大改正で賃貸契約はここが変わる~保証人編~

2019年10月27日

管理課の渡邉です。

最近、インターネットのニュースなどで、見かけるようになった「民法改正」というキーワード。
大幅な変更は、なんと120年ぶり!ということで話題になっています。
改正する背景としては、経済や社会が大きく変化し、現在の運用に、いろいろと不具合が出てきたということでしょうか。
特にインターネットの登場は大きいと思います。

さて、この「民法改正」いったいどこがどう変わるのでしょうか。
今回の改正で検討対象とされているのは、約400条と多岐にわたり、とても多いです。

ポイントは契約と債権

今回の改正は主に契約と債権に関わる部分のようです。
民法5編(総則・物権・債権・親族・相続)のうち、総則と債権にあたる部分となります。
その中でも大きな話題となっているのは以下の4つ

  • 保証人の保護
  • 敷金返還と原状回復
  • 法定金利の引き下げ
  • 時効

この4つが今回の改正では大きなポイントになるでしょう。
この中で、不動産の賃貸契約に関わってくるであろう「保証人の保護」について解説していきます。

第三者による連帯保証は原則禁止…ではない

今回の民法改定では、保証人の保護を強化しています。
父親が事業を営み、その借金を家族が連帯保証をしていた場合、その事業が破綻してしまうと家族すべてが破産してしまうなんて最悪なこともありえます。
「保証人になったことで大きな損害を被ってしまった。」っという話もよく聞く話です。
そのような被害を少なくするように、今回の改正では、企業向け融資に関して以下のような内容で進めています。

「第三者による連帯保証の原則禁止」
このフレーズ、今回の改正にあたってよく耳にします。確かに当初はこの方向で話を進めていたようです。しかし、原則禁止としてしまうと、中小企業が融資を受け難くなるのではという懸念事項も出てきたため、改めた仮案では以下のようになっています。
企業向け融資において以下の2点がポイントになります。

  1. 主たる債務者と一定の関係にある者(取締役や執行役、同社に籍を置く配偶者など)は、例外として第三者には該当せず連帯保証人になることができる。
  2. 第三者が連帯保証人になる場合には、保証契約締結1ヶ月以内に公正証書による保証人となる意思表示を明示すること。

つまり、禁止というよりは制限ができたということですね。

極度額設定の義務化

軽い気持ちで友人の会社が借りる賃貸事務所の連帯保証人になった場合で、その友人が突然、家賃を滞納したまま行方不明になってしまい、滞納家賃や原状回復費用などの思いもしていなかった金額が請求されてしまった。なんていうことも起こりえるのが保証人という制度です。
この点から見て、今回の改正では、以下のように定められます。

  • 一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約であって保証人が法人でないものの保証人は、極度額を限度として保証債務を負うことが規定され、かつ、書面により極度額を定めないと保証契約自体が無効となるように規定される。

※一定の範囲に属する不特定の債務 : 不動産賃貸では家賃や共益費、原状回復工事費などのことを指します。

つまり、個人の保証人の場合、予め保証する債務の最高額を確認してから保証契約を結ぶことになりますので、万が一のときも想定外の高額な請求はされませんし、そもそも極度額を決めていない契約は無効ということで無かったものとされます。

不動産賃貸借では、賃料債務を担保するため、連帯保証人を設けることが一般的です。
改正後は、上記の規制を受けることになります。
高額な極度額の場合、保証人になることをためらうことが想定されますので、今後は、法人による保証や保証会社よる保証を求められることが増えていくと思います。

情報提供義務

保証人保護の点から、以下のような義務も追加されるようです。

  1. (契約締結時)
    事業のために負担する債務について、主たる債務者の委託を受けて個人が保証する場合、契約締結に際し、主たる債務者が、保証人に対して自己の財務状況等を説明する義務。
    ★事務所など事業のために借りる人から、保証人になることを頼まれて保証する場合は契約を締結するときに、本人(実際に借りる企業や人)の財務状況を確認しておくことが義務化されます。
  2. (履行状況)
    委託を受けた保証人から請求があった場合に、債権者が、主たる債務の履行状況等について情報を提供する義務
    ★保証人は、債権者が本人への請求や本人からどれくらい返済されているかなどの状況についての情報を請求すれば教えてもらえます。
  3. 期限の利益(期限がくるまで請求されない)を喪失した場合に、債権者がこれを知ったときから2ヶ月以内に保証人にその旨を通知する義務
    ★請求される期限が切れた場合に、債権者はそれを知ったときから2ヶ月以内に保証人にお知らせしなくてはいけません。

不動産賃貸借に大きく影響しそうなのは1の契約締結時の情報提供義務です。
義務違反があった場合、それを債権者が知り、または知ることができたときには、保証契約自体を取り消すことができますので、賃貸事務所などの事業用で借りる場合で、個人を保証人とするときは、注意してみてください。

保証人の保護という点では、これまでよりも安心できると思いますが、保証人に成り難くなるという事は否めません。前述しましたが、今後は保証会社や法人による保証などに頼ることが増え、また新たに何らかの保証制度が必要になっていくことになるでしょう。

マンション経営における清掃の重要性について

2019年10月20日

こんにちは。センチュリー21山地です。

今回はマンション経営における清掃の重要性について書かせていただこうと思います。

まず、マンションの管理において清掃は必要不可欠ですが、自分で清掃をされる方と業者に任せる方がいる中で皆様はどちらに当てはまるでしょうか。

私の個人的な意見としては、可能なのであれば清掃はオーナー様自身で行われるのが良いと思います。

その理由としては、

①無駄な費用を節約できる→清掃といえども業者に委託すれば毎月定額で費用が発生します。ご自身で清掃を行うことにより、このコストを

削減することができます。

②マンションの状況を自分の目で確認できる→清掃を業者に委託すればオーナー様自らマンションに足を運ぶ機会が減りますが、清掃を定期的に行うことにより、マンションの状態を見る機会が増え、マンションの汚れや破損箇所をいち早く発見できるかもしれません。

③入居者と信頼関係を築ける→普段オーナー様と入居者が直接会う機会はあまりありませんが、マンションの清掃を行うことにより、入居者とコミュニケーションを取る機会が増えます。入居者に対してきちんと管理されている物件だと安心感を与えることにも繋がります。

④入居者の意見を聞くことができる→③とも共通していますが、入居者と直接会うことにより、雑談の中からマンションに対する不満や要望を聞くことができます。すばやく対応することで入居者との信頼関係を築くことも可能です。

以上のことから、可能であればオーナー様自ら清掃をしていただくことをおすすめします。

ただ、物件との距離等により難しい場合もありますので、当社の抱えている清掃業者を紹介させていただくことも可能です。

年末に向けてマンション全体のポリッシャー洗浄等の提案もさせていただきますので、是非一度ご検討下さい。

新しい木造建築在について

2019年10月11日

こんにちは!センチュリー21の川島です。

朝晩の冷え込みがすっかり秋を感じさせるようになりましたね。

この時期は風邪をひきやすいので体調管理には気を付けてください。

さて、今回は新しく木造建築材として注目を集めている、

CLT(Cross Laminated Timber (クロス・ラミネイティド・ティンバー)について書かせて頂きます。

CLTとは、ひき板を並べた層をクロスに重なるように板を貼り合わせた、

木の塊のような分厚い素材です。

日本では、2013年12月に日本農林規格(JAS規格)が制定され、

「直交集成板」という名称が定められました。

CLTの特徴は、これまで建築の資材として使用されてきた集成材よりも強度が安定していることです。

木材の繊維方向が平行になっているこれまでの集成材に比べて、

CLTは繊維方向が直交しているので変形しにくく、コンクリートにも匹敵する強度を誇っています。

また、高い断熱性や耐震性、遮音性、耐火性もCLTの特徴で、梁や柱のほかにも壁や床などに幅広く活用できるという強みがあります。

簡単に書くと、従来の木材よりも強度が増し、

中層建築物にも耐える事の出来る新素材かつ、あくまで木材ですので、

低コストでの供給が可能で、基礎工事の費用削減にも繋がります。

ここまで書くと良い事づくしの記事ですが、デメリットもございます。

現状の2×4工法に比べ、どうしてもコストが高くなりがちです。

また、木造である事には変わりがないので、耐燃性は対策が必要です。

デメリットもありますが、メリット部分は賃貸オーナーとしても

期待できる部分が多いと思います。

今後の新築賃貸にも導入されると思いますので注目していきたいと思います。

新築をご検討されている方へ是非お気軽に弊社へご相談ください。

大規模修繕について考える

2019年9月29日

こんにちはセンチュリー21 藤山です。

秋に近づいていますがまだ暑い日もありますので体調管理はしっかり整えて頑張りましょう。

大規模修繕で最低限の工事をしないと3つのリスクがあります。

1.所有者の維持管理責任
経年劣化した外壁からタイルやモルタルが落下して人や物を傷つける事故や劣化した防水機能が雨漏りや水漏れを起こして借主の家具等に損害が発生した場合所有者責任になります。

2.建物寿命が短く資産価値が減少
修繕することにより躯体の強度や保護機能を回復させることで建物の寿命が長くなります。

3.入居率が悪く相場より賃料の減少
外観や共用部の廊下やエントランスの見栄えが悪くなり、人気が落ちて入居率が下がります。

そのようにならないためにも大規模修繕工事をし収益を増やすためにも工事を考えましょう。

当社も無料で建物診断も行っていますのでお気軽にご相談承っていますのでご連絡お待ちしています。

ごみの「不法投棄対策」を考える

2019年9月23日

こんにちは、管理課の渡邉です。

管理会社にいると住まいに関する様々な対応を行いますが、結構ゴミの問題に悩まされます。ゴミの問題といってもさまざまで、分別の問題や、カラスや猫の問題などもありますが、中でも行政が回収してくれない大型ゴミの「不法投棄」はほんとに困ります。

処分するにも費用がかかりますし、撤去しても繰り返し捨てられるという事もよくあります。土地・建物のオーナーの方や管理会社の方は、一度はお困りの経験があるではないでしょうか?

このような「不法投棄」はどのように対策すべきなのでしょうか?管理会社のノウハウを少しご紹介させていただきます。

所有している土地に不法投棄をされてしまうと、警察や行政に言っても撤去してくれる訳ではありません。現実問題として犯人を特定することはかなり難しいので、結局のところ自費で撤去する事がほとんどです。

不法投棄をされてからでは遅いので、結局は未然に防ぐことが重要となります。

では、実際に未然に不法投棄を防ぐ対策としてはどのようなものがあるのでしょう。

①防犯カメラを設置

投棄される場所が映るように防犯カメラを設置しましょう!合わせて付近に「防犯カメラ作動中」の掲示をすることで

周辺へカメラをアピールできます。

②注意掲示を行う

「不法投棄厳禁、警察に通報、罰金」などのワードを使用して目立つように注意看板を設置しましょう。

看板を設置することで警戒中であることをアピールしましょう。

③スペースをなくす

ゴミを捨てやすい場所があると、目をつけられて容易に捨てられてしまいます。

スペース自体をネットやロープなどで区切り、物理的に捨てにくくすることで抑止できます。

また②と合わせて実施することでさらに抑止効果が期待できます。

④建物や敷地についてキレイな状態を維持する。

「汚い」と思われると、目がつけられやすくなりますので、普段からキレイな状態を維持することが大事です。

上記の4点が主な対策となります。

不法投棄の犯人の心理としては、「これぐらいバレないだろう」「少しぐらいいいだろう」考えて実行している人が多いと思います。

①の防犯カメラでは実際に映像が残るので抑止効果としては大きいと考えます。

①がお勧めですが、設置には費用がかかりますので、すぐに対策できるものとしては②③が実施しやすいと思います。

②③のように対策している事をアピールして、捨てにくい状況を作る事でも抑止効果が期待できます。

また管理状態が悪いと余計に目をつけられてしまいますので、清掃や備品の整備など、管理面がしっかりしていると思わせる事が大事です。

騒音における近隣トラブルについて

2019年9月14日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

近年、近所付き合いをする入居者の方が少なくなり、近隣トラブルが多くなっていますが、その中でも一番多いのがやはり騒音トラブルです。

今回は、当社にもよく連絡があるこの集合住宅における騒音問題について書いていこうと思います。

まず、騒音には2種類の音があることはご存じでしょうか。騒音がどちらの音に分類されるかを見極めることによって、最善の対応を考えることが可能となります。

●空気伝播音

テレビやステレオの音や話し声など、空気から伝わってくる音のことです。

→壁に吸音材を使用する等の工夫をすることで防ぐことができます。

●固体伝播音

家具を動かした時の音や足音など床や壁の振動から伝わってくる音のことです。

→壁や床に工夫をしても防ぐことが難しいため、音の根源を突き止め、防ぐ必要があります。

上記のように空気伝播音は建物に構造上の工夫を加えることによってある程度防ぐことができるため、最新の建材を使用した建物ではあまりクレームが発生しないようです。

ただ、固体伝播音によるクレームは依然として多く、音の原因となっている入居者へ直接注意を促し、解決していく必要があるため、トラブルになりやすいです。

音によるクレームは対応が難しく、本当に騒がしい入居者がいる場合もあれば、一方が神経質過ぎる場合もあります。

一番良いのは、2種類の音についてしっかりと知識を付けたうえで現地で実際に音を聞き、管理会社の人間が第3者としてジャッジすることではないでしょうか。

もし、騒音トラブルでお困りのオーナー様がおられましたら、ご相談に乗りますので是非一度ご連絡下さい!!

消費税増税について

2019年9月9日

今津です。ついに消費税が8%から10%になりますね。

不動産に関しても、店舗や駐車場など様々な消費税が関係しています。

今回は、国税庁のホームページより引用させて頂きました。

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/shohi/kaisei/pdf/03.pdf

平成 31 年(2019 年)10 月1日以後に行われる資産の譲渡等に 適用される消費税率等に関する経過措置の取扱いQ&A 【具体的事例編】

(不動産賃貸の賃借料に係る適用税率)

問4 当社は、不動産賃貸業を営む会社ですが、平成31年4月1日以後に契約する賃貸借 契約(資産の貸付けの税率等に関する経過措置は適用されないもの)における次の賃 貸料に係る消費税の適用税率について教えてください。

① 当月分(1日から末日まで)の賃貸料の支払期日を前月○日としている賃貸借契 約で、平成31年10月分の賃貸料を平成31年9月に受領する場合

② 当月分の賃貸料の支払期日を翌月○日としている賃貸借契約で、平成31年9月分 の賃貸料を平成31年10月に受領する場合

【答】 31年新消費税法は、経過措置が適用される場合を除き、31年施行日(平成31年10月1日) 以後に行われる資産の譲渡等及び課税仕入れ等について適用されます(改正法附則15)。 照会①は、平成31年10月分の賃貸料であり、31年施行日以後である平成31年10月分の資産 の貸付けの対価として受領するものですから、10月末日における税率(10%)が適用されま す。 照会②は、平成31年9月分の賃貸料であり、31年施行日前である平成31年9月分の資産の 貸付けの対価として受領するものですから、支払期日を10月としている場合であっても、9 月末日における税率(8%)が適用されます。

軽減税率が、いろいろと複雑ですが、しっかりと確認していきましょう。

出生率と賃貸物件の需要について

2019年9月1日

こんにちは。今週も川島がブログ更新させて頂きます。

さて、日本の出生率について厚生労働省が発表しておりますが、

2018年に生まれた子供の数(出生数)は91万8397人と過去最低の数値となりました。

これにより1人の女性が生涯に産む子供の数にあたる合計特殊出生率は1.42人という数値になるそうです。

具体的に言うと、100組の夫婦から142人の子供が生まれてくるという事になります。

今までは4人家族で子供部屋が二部屋、必要だったのが、

出生率の低下に伴い、そこまでの部屋数が必要ではなくなってきています。

実際に分譲マンションにおいても、

近年では3LDKよりもリビングが広めの2LDKの方が売れ行きが良いそうです。

賃貸マンションにおいても同様に、

3LDKよりも2LDK、子供のいらっしゃらない家庭においては1LDKでも良いという方が増えてきております。

時代の変化と共に、入居者の需要も変化してきているという事ですね。

このような変化にも柔軟に対応できる様、弊社では間取変更などの

無料見積もりも行っていますので、お気軽にご相談下さい。