解約受付について

2017年11月11日

こんにちは、センチュリー21 藤山です。
管理していると解約があれば次に部屋づけを真っ先に考えなければなりません。
解約受付は、単に退去日を聞くだけではなく重要な目的があります。それは退去の理由を知って改善に活かすことです。
退去の理由が設備や他の入居者にあったり賃貸管理への不満にある
なら改善のチャンスになります。
退去を思い止まってもらえるなら可能性は高くないですが説得を試みるのもひとつの方法なのでチャレンジする価値はあります。
退去理由の本音も聞き出せるようどんな質問をすれば本音が引き
出せるかも社内で話しあう時間も作っています。
そんなことよりも、「いかに早く入居完了させて家賃空白期間を
短くするか」そして稼働率をあげるために日々努力しています。
解約受付後はすぐに募集開始してオーナー様に不安な日々を過ご
させないように頑張ります。
長い期間、喜んで入居してもらえるようしっかり管理業務をやって
いきます。

賃貸の入居審査について

2017年11月6日

こんにちは!今週は渡邉がブログを担当します。
11月も当社は繁忙期継続中です!!

それでも、すぐに決まる物件、そうでない物件と色々ありますが、決まりにくい物件ほど管理会社の腕の見せ所であり、決まった時に喜びも大きいですね!

厳しい物件もありますが、申し込みがあっても全て通すわけにはいきません。
場合によっては断ることもあります。断るには理由がありますが、その理由が入居審査ということになります。

あらためて管理会社におけるに入居基準とはなにかを考えてみました。

入居基準は以下の三つ
1 経済的な基準
2 対外的な基準
3 貸主的な基準

それぞれを解説しますと、

1 経済的基準
これは最も重要な基準であります。
経済力がなければ貸主に対して多大な損害を与えるからであり、
日本の法律では力づくで退去させるわけにもいかず(自力救済の禁止)、退去までの損害が膨れ上がるばかりか、同時にこの手のだらしない人間は部屋の使い方も悪いことが多いたとえ回収ができても、手間暇がかかり面倒である
これを防ぐ効果があるのが、連帯保証人と保証会社前者は自然人連帯保証人で親、兄弟などの身内や友人であり、後者は法人連帯保証人で保証会社保証人制度の法改正により、今後変化があるでしょう。

2 対外的基準
これはマンション経営は共同住宅で営まれる業であり、すなわち入居者同士は、同じ敷地内に住み壁や床を共有し生活する場であるため、素行の悪いものや他の入居者の平穏な生活を乱す者は排除しなければならない。しかしながら素行の悪さというものは、時代錯誤の信頼関係の破壊という化け物が契約解除の前に立ちはだかる、ある意味保証会社全盛のご時世では、経済的基準より重視されるかもしれません。

3 貸主的基準
理由は様々だが独自の審査基準があります。自主管理またはそれに近いことをする貸主に多いのですが、
またローンがない貸主ほど経済的縛りがないためにこの傾向が強い
まとめますと、管理会社はこれらの内容を申込書を見て審査します。
あるものはお断りBOXへ、あるものは審査が進んでいきます。
入居申込書記入のコツを言うなら、記入の少ないものや乱雑なものはあまり印象はよくありませんね。

風災被害について

2017年10月28日

こんばんは、アクロスコーポレイションの山地と申します。

先週の台風21号はとても勢力が強く、当社の管理物件でも屋根瓦が飛ばされる等、大きな被害を被りました。現在も新たに台風22号が本州に接近しているということで、2次被害が起こらないかとても心配です。

そこで今回はこのような風災に対する保険の適用について書かせていただこうと思います。

賃貸物件をお持ちのオーナー様のほとんどは建物に火災保険を掛けておられると思いますが、この火災保険には火災の被害以外にも今回のような風災や大雨による被害に対する補償も含まれていることが多いです。

強風・台風・竜巻が直接屋根や窓ガラスを破損させた場合はもちろんですが、強風で建物の一部が飛ばされて他人の持ち物を傷つけてしまった場合や、暴風によって屋根の防水シートが破れ、雨漏りしてしまった場合も基本的には補償の範囲内です。

被害状況を写真に撮り、被害の日時や場所と修理にかかる費用の見積書等をまとめて保険会社に提出することで保険金の支払いを申請することができます。(屋根に上って自ら写真を取る行為は非常に危険ですので、専門の業者に任せて下さい。)

但し、自然の摩耗または劣化等と判断されれば保険が適用できない場合もありますので、保険会社にご確認のうえ手続きをするようにして下さいね。

和室から洋室へリフォーム

2017年10月22日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は「和室から洋室へリフォーム」についてお話しをさせていただきます。

先日、オーナーさんにお会いしたところ、和室から洋室へリフォームを考えているとお話しがありました。
詳しく聞いてみると、築30年の物件でしたので、外観、内装もだいぶ経年劣化による痛みや不具合が多くなってきているそうです。

皆さん、畳の歴史って知っていますか?
最も古い畳は、奈良時代から始まり、ござのようなものを5、6枚重ねて畳床にしていたのがルーツだそうです。また、畳は権力をかたちどるもので、貴族の家の中のあちこちに畳が置かれていたそうです。

ですが、近年日本では洋風住宅が主流となりフローリングの床が増え、和室を設ける住宅の数が大きく減少してきているそうです。
皆さんあまりご存知ではないと思いますが、和室から洋室へ変更するには以下の金額が掛かるとされています。

・畳だけをフローリングへ変更(15万前後)
・壁や天井も洋風へ変更(35万前後)
・押入れもクローゼットに変更(50万前後)
・襖や窓もこだわって変更(100万前後)

今回は和室から洋室へのリフォームですが、掃除やお手入れがしやすい床材に変わり、摩擦にも強いので耐用年数も長くなることでしょう。きっとお客様に気に入っていただける部屋になったと思います。

当社では、オーナーさんの物件の立地や家賃相場・他設備も考慮し、オーナーさんのあらゆるご要望にお答えします。
もし、ご要望・ご相談があれば当社までご連絡ください。
今後ともアクロスコーポレイションを宜しくお願い致します。

気が付けばもう10月も半ば・・・

2017年10月15日

こんにちわ

センチュリー21(株)アクロスコーポレイションの川島です。

本日は宅地建物取引主任士の試験日ですね。

弊社からも今年は10名受験します。ちなみに川島はお留守番です。
来年こそ受験・合格できる様に準備していきます。

さて、題名にもしていますが、気が付けばもう10月も半ばですね・・・

この時期オーナー様を悩みの種、空室ですね。

10月転勤の方々の移動も落ち着き、弊社で管理させて頂いている物件でも空室がちらほら出てきました。

それでも弊社営業マンは、空室を減らそうと頑張って動いてくれています!
管理課としても感謝です!

管理課でも少しでも申込が入るように室内演出等をしていきます。
また入居者に対しても、迅速なクレーム対応等でストレスなく入居して頂ける様に尽力していきますので、
今後ともアクロスコーポレイションをよろしくお願い致します。

ご近所トラブルについて

2017年10月9日

こんにちは。センチュリー21(株)アクロスコーポレイション藤山です。

集合住宅で生活するということは、生活習慣や考え方の違う人が集まりますので「ご近所トラブル」が発生しがちです。

そういう事態に巻き込まれずに平和に暮らしたいと誰もが考えると思います。しかし、こればかりは相手があることなのでいつ自分が当事者になるか分かりません。

当社ではまずトラブルを避けるために、当たり前ですが、相手の身になって考えることが大切なので一緒になって解決方法を考えています。

より快適に暮らしていただくためにも常に管理物件の巡回やご入居者にあいさつをしていきその都度お困りのことなどを聞いています。

大家さん・入居者さん・不動産会社の3方良しを目指していますので何かお困りやご相談事があれば当者までご連絡お待ちしております。

秋の引越しシーズンなのでトラブルないように頑張っていきます。

無断駐輪への対応

2017年10月1日

こんにちは。センチュリー21の渡邉です。

駅前物件を所有していると、困ったことの一つに住民以外の人が無断で駐輪していくことが多々あります。

もちろん対策として入居者さんへはオリジナルの駐輪シールを作成し配布しています。

それでも無断で駐輪していく輩が後を絶ちません・・・

そんなある日、物件で作業をしていると年配の男性が駐輪場に入ってきました。

見たこともない男性で、おもむろに自転車に鍵を掛け、平然と駅の方向へ歩いていきます。

うん??なんだあの人???さっそく、自転車を確認したのですが

駐輪シールは貼られていません。

初めて現場を確認しましたが、平然と駐輪していくものなんですね~

警告文を取り付けましたが、どれぐらい効果があるか。

一掃する意味で、防犯カメラの設置を家主さんと相談しています。

懲りてくれればいいのですが。。。

空き家や空室の有効活用について

2017年9月23日

こんばんは。センチュリー21㈱アクロスコーポレイション資産管理課の山地です。

今日は、年々増加傾向にある空き家や賃貸物件の空室の有効活用方法について書かせて頂きます。

昨今、電鉄会社が沿線沿いの空室を有効活用するために動きを見せています。沿線沿いの物件の入居率が上がれば、電鉄の利用者数も増え、町全体の活性化に繋がるからです。

京浜急行電鉄は4月から「カリアゲ京急沿線」サービスをスタートしました。沿線沿いの空き家や賃貸住宅の空室、空き店舗などを京浜急行電鉄の費用負担でリノベーションし、6年間サブリース、家賃収入のうち10%をオーナー様に支払います。6年後には、オーナー様の費用負担は一切無しでリノベーションした物件が手元に残るという仕組みです。

京急広報部の方によると、まだ契約にはいたっていませんが30件ほど問合せがあり、現在オーナー様がリフォーム業者とリノベーション内容の交渉を進めているところとのことです。

現在は関東の方での動きが中心ですが、今後は関西方面でも空き家の増加が懸念されます。関西地方の電鉄会社もこのような取り組みを始める可能性もありますので、今度の動向に注目です!!

賃貸住宅フェア2017 in大阪

2017年9月17日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「賃貸住宅フェア2017 in大阪」のお話しをさせていただきます。

毎年恒例行事の賃貸住宅フェアの時期がやってまいりました。
今回は9月29日(金)30日(土)の2日間でインテックス大阪にて賃貸住宅フェア2017 in大阪が開催されます。

『賃貸住宅フェア』とは
主催は全国賃貸住宅新聞社が行っており、地主、家主、そして賃貸住宅市場に関わる全ての人達のために、セミナーと企業の展示ブースで業界の最新の情報を届けるイベントです。

入場:無料。

出展ブースも数多くあり、毎年、名古屋・東京・大阪・福岡の各会場で行われ、総勢約4万人以上の業界関係者が来場しています。

家主さん向けには
『リノベ・リフォーム・空室対策』
『相続・トラブル対策』
『不動産市場展望』
『株式投資』
といったセミナーが無料で行われます。

人気のあるセミナー講師の場合には、開場前から長蛇の列ができ、立ち見の聴講者であふれる場合もあるそうです。

その他にも、各社がキャラクター・チラシ・セミナー・実体験など、各社の思考をこらしたブース造りで、賃貸経営に役立つ商品等が盛りだくさんです。
私も勉強をさせていただく為、行ってみようと思います!!
ぜひ家主さんも興味がある方はご参加下さい。

9/9 相続評価緊急セミナー

2017年9月11日

すっかり朝晩が涼しくなり、過ごしやすい時期になってきましたね。
暑かった夏が終わると、何故か寂しい気持ちになります。何故でしょう。
そんな事ばかり考えている アクロスコーポレイションの川島です。

早速ですが、9/9に第三回寺西先生による相続評価緊急セミナーを
弊社宝塚店にて開催させて頂きました。
お忙しい中、ご参加してくださりありがとうございました。

今回のセミナーの主な内容は、2017年末に『広大地評価』廃止に伴い、
相続評価額がどれくらい変わるのか、
またそれに対する対策の仕方等をレジュメを使い、
分かりやすくご説明して頂きました。
参加された方のほとんどが後日に個人面談をお申込み頂きまして、
大好評に終わりました。


※ 相続セミナーの様子

また広大地評価だけでなく、2022年に30年が経過する
『生産緑地』の相続についてもご説明頂きました。
生産緑地は相続税評価は通常の農地の5%減額されるだけなので
節税にはなりませんが、皆が一斉に住居・店舗・倉庫などで転用した場合、
生産緑地だった土地が売却用地として市場に出回る為、
周辺の土地価や家賃などがデフレ状態になると予想されます。
今後何かしらの対策が必要になるかと思いますが、
お悩みの方は是非一度ご相談ください。

ご不明な点・分からない点など御座いましたらお気軽に弊社までご相談ください。

Century21 株式会社アクロスコーポレイション
資産管理課 06-6433-4343