当社の隠れた業務について

2018年1月15日

初めまして。今年より管理課に配属された木安と申します。

今回は、当社が携わっている尼崎市のPFI事業についてご紹介させていただきます。

PFIとは、(プライベート・ファイナンス・イニシアティブ)の略なのですが、自治体が行う公共事業について、民間の資金とノウハウを活用し、民間主導で行うことで効率的な公共サービスの提供を図るというものです。

尼崎市のホームページにも掲載されていますが、市は現在、武庫地域の市営3住宅(時友住宅・宮ノ北住宅・西昆陽住宅)の建替事業を行っております。

当社では尼崎市から業務の委託を受け、現在市営住宅にお住まいの入居者が、新築住宅にお引越しをするお手伝いをさせていただいております。

昨日も、建設中の新築住宅のモデルルーム見学会を実施し、寒い中ではありますが数多くの入居希望の方にお越しいただきました。

管理課スタッフ総出で入居者の対応を行い、安全第一で終了することができました。

普段の管理業務に加えて公共の仕事に携わることも地域活動の一つです。

あまり表には出てこない業務ですが、今後も管理業と並行して行い、地元を盛り上げるよう管理課一同頑張って参りますのでよろしくお願い致します。

新年明けましておめでとうございます

2018年1月8日

新しい年を迎え今年もやる気に満ち溢れています。

センチュリー21 アクロスコーポレイション 藤山です。

この3連休もたくさんのお客様の来場もあり店舗も賑わい

社員一同、感謝の気持ちでいっぱいです。

スタートダッシュが出来たと思います。

この新しい年の始まりに新たな新生活を迎えられる

ご入居者に当社の管理物件に入居してよかったと

思っていただけるようにサービス向上を目指していきます。

アクロスグループ企業理念である

日本一お客様に近い立場でお客様の幸せに貢献する会社

としてこの1年取り組んでいきますのでどうぞ宜しくお願い致します。

今年1年間ありがとうございました。

2017年12月24日

すっかり冬らしく、朝晩が冷え込む季節になりましたね。

センチュリー21 アクロスコーポレイションの川島で御座います。

当社も年末らしい忙しさでバタバタしております。

ですが!まだまだお部屋を探しにお客様は来場されてます。

ありがとうございます。

今年1年を振り返りますと新卒が10名入社、

また去年入社の二年生の躍進、

既存メンバーも負けじと切磋琢磨しております。

管理課としてもメンバーの入れ替わりがありましたが、

それぞれが身を粉にして頑張っております。

来年はもっとオーナー様方の為に、

地域の為に、入居者の為に

精進して参りますので、

来年もアクロスコーポレイションを宜しくお願い致します。

空室のモデルルーム化について

2017年12月15日

こんにちは!管理課の渡邉です!

はやいもので、もう師走ですね。

忙しくバタバタされてる方も多いかと思いますが、

早速本文にうつります。

今回のテーマは

空室のモデルルーム化についてです。

この空室対策の意味は、
「部屋の見せ方を工夫する」
ことです。

その代表的な方法が
カーテンや家具や生活小物をセットする
「モデルルーム化」と言われる手段です。

モデルルーム化が賃貸管理の世界で
いつ頃から始まったのかは正確に覚えていませんが
15年くらい前には新聞等で紹介されていたと思います。

どちらかの管理会社さんが先駆的に始めたアイディアが
全国に広まっています。



募集中の部屋をモデルルーム化するのは
本当に効果があるのか?

効果があるなら
すべての部屋をモデルルームにすべきか?

モデルルームにするとしても
効果があり、そして効率の良い方法は?

それらを日々追求して考えたいと思います。

何も置いていないガランとした部屋と

生活感が漂う家具や生活小物がセットしてある部屋

お客様は「どちらの部屋が自身の生活をイメージできるか」
と言えば後者に決まっていますよね。

だから「効果はある」ことは間違いありません。

問題は、
時間と手間と費用がかかりすぎる、ということです。


すべての部屋をモデルルームにすべきか?


効果があるならすべての部屋で実施すべき

と思うかもしれませんが、

いくつかの理由でその意見には反対です。


たとえば空室のAとBがあり
両方とも長期にわたって空いていたとします。

Aにはそこそこの反響があり
業者からの問い合わせもあります。
しかし案内してもなかなか決まらないのです。

一方のBは反響や問い合わせが少ないです。
部屋を見に来るお客様の数が足りていません。


このケースなら
Aはモデルルーム化した方が良いですよね。

現地で
お客様に気に入っていただける飾り付けと
迷った気持ちを後押しするような条件を考えたいです。
たとえば「希望の設備をつけます」というようなサービス。


Bは手間をかけてモデルルームにしても
その効果を発揮する状態ではないのです。

反響や問い合わせを増やす工夫と
業者が紹介してくれるような条件を考えたいです。

このように、
モデルルーム化というのは手段で有り
その部屋によって必要か否かは違ってきますよね。

もうひとつの理由は「時間と手間の問題」です。

退去立会から入居完了までの作業は
とても多く煩雑です。

だから作業には
優先順位とメリハリをつけることが大事です。

モデルルーム化という手段を使わなくても
決まる部屋ならできるだけ避けたい作業です。

ひとつのアイディアは「モデルルーム写真」です。

家具や小物をセットして
写真を撮ったら片付けてしまうのです。

そして大きく引き延ばしてパネルにした
モデルルーム写真を部屋に置いておくのです。

お客様には
ガランとした部屋と
モデルルームとなった部屋を見比べて
イメージを膨らませていただけます。

邪魔にはならない
カーテンと照明器具は付けたままで良いと思います。

そのままお客様に使っていただいてもいいですよね。

モデルルーム写真があれば
インターネット掲載用にも使えますし、

なにより、
一度だけ撮影しておけば次の空室でも使えます。

すべて同じ間取りの物件なら
一枚のモデルルーム写真があれば足ります。

もちろん
「そこに家具があった方がよい」かもしれませんが

でも「時間と手間と費用」と
その反対に「効果」という錘(おもり)を乗せて
判断しなければ現場が疲弊してしまいます。

もう一度書きますが
モデルルーム化は手段であって目的ではありません。

やらなくて済むなら
やらない方が良いのです。


もうひとつの利点は
「何部屋分もの家具がいらない」ことです。

たとえばソファとテーブルを使う場合は

部屋の床の色に合わせて
2~3セットを用意すれば
使い回すことができます。

床の色は「濃い色」と「中間の色」と
「白っぽい色」に分けられますから
この3色に合う家具だけで間に合うのです。

そしてソファとテーブルの回りの
ラグマット、クッション、フェイクグリーン
などの色使いで特徴付けをします。

等々、まだまだ発想して良い部屋を提案し、良い収益を確保することで

マンションオーナー様の手助けになればとおもいます。

年末年始は空き巣に注意!!

2017年12月8日

こんばんは。センチュリー21の山地です。

気がつけば今年もあと少し。皆様も年末年始の休暇に入り、帰省される方も多いと思いますが、実はこの12月と1月は空き巣の被害が一年間でもっとも多くなる時期でもあります。今回はこの空き巣対策について書かせて頂きます。

まず、年末年始に空き巣が多くなる要因としては、

・暗くなるのが早い時期

・現金を持つ事が多い時期

・家を不在にすることが多い時期

ということが挙げられます。

賃貸物件でできる空き巣対策としては、次の様なことが挙げられます。

●TV付ドアホンの設置→空き巣は顔を見られることを嫌がりますので効果的です。

●オートロック→侵入に時間がかかるのでとても効果的です。

●郵便物を溜めない→空き巣は郵便物の溜まり具合で留守かどうかを判断します。常にポストは綺麗にしておきましょう。

●カードキー→ピッキングやサムターン返しができないので効果的です。

一度、空き巣に入られてしまうと、物件自体の印象も悪くなりますし、また別の部屋も狙われてしまうケースも多くあります。

オートロックやカードキーなどに変更するのは費用の面でも難しいかもしれませんが、ポストの確認などは簡単にできて効果的な対策です。

これからの時期は慌ただしくなってきますが、常に空き巣への警戒心を持って年末年始を迎えましょう!!

相続税対策

2017年12月2日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は「相続税対策」についてお話しをさせていただきます。

2013年3月30日に「所得税法等の一部を改正する法律」が公布され、
2015年1月1日より相続税及び贈与税の税制が改正されました。

皆さんはもう相続税の対策はされていますでしょうか。
自分の家族には相続税はかからないのではないかと考える人、そろそろ相続について実際に行動を起こさないといけないと思う人が多いのではないでしょうか。
では実際に相続税の対策をした人はどんなタイミングで、どんな理由で行ったのでしょうか。

資産家でない、年収400万円から500万円の一般の人々にアンケートを行ったところ約半数の方が、両親の健全なうちに相続税対策を行ったと回答されました。その他、配偶者の両親のどちらかが亡くなった後にが約3割。配偶者の両親が亡くなった後にが約2割。

対策を行った理由としては、約4割の方が相続税を少なくする為と回答されました。その他、将来2世帯住宅で住む予定にしている、親の老後の為といったのもありました。

結果、相続税対策を行ったことで「相続税を節税できた」「将来を見直すことが出来た」などの効果を実感している人が多いそうです。

また、中には「親子の関係が良くなった」「同居の話しを持ちかけたら両親が喜んでくれた」などの回答もあり、親子改善にも役立っているそうです。両親と相続の話しはあまりしない方がいいと思わず、双方にとって話し合うことの方がずっと良いと考えます。

この機会に相続税の対策を行ってはどうしょうか。ご相談お待ちしています。

マンションの付加価値について

2017年11月23日

こんにちは!センチュリー21の川島です。
最近すっかり寒くなってきましたね。
毎朝布団から出るのが億劫になってきました…

さて、最近のマンションはインターネット無料!
壁紙好きな柄に変更できます!
今なら家賃〇ヶ月無料!…etc
様々な付加価値が付いている物件が数多くあります。

その中でも常に進化をし続けるネットワーク商品として
IoT照明器具をご紹介させて頂きます。

https://www.youtube.com/watch?v=OdcKaLjvfj4

上記の動画をご覧いただきましたら分かるように、
スマートフォンの普及に伴い、
モノがインターネットに繋がるようになりました。
動画ではファミリー世帯のご紹介がされていましたが、
単身の方にもお薦めできます。

設置の費用はそれなりにかかりますが、
関西ではまだあまり導入されていない・インターネット無料の一歩先
入居者の満足度を上げる一つのツールとしても、
他の物件との差別化としても面白い商品かと思います。

少しでも気になる方がいましたら、お気軽にお問い合わせください。

その他にも他の物件との差別化を図る方法はいくらでもございますので、
入居者が決まらない等でお悩みのオーナー様はお気軽にご相談ください。

解約受付について

2017年11月11日

こんにちは、センチュリー21 藤山です。
管理していると解約があれば次に部屋づけを真っ先に考えなければなりません。
解約受付は、単に退去日を聞くだけではなく重要な目的があります。それは退去の理由を知って改善に活かすことです。
退去の理由が設備や他の入居者にあったり賃貸管理への不満にある
なら改善のチャンスになります。
退去を思い止まってもらえるなら可能性は高くないですが説得を試みるのもひとつの方法なのでチャレンジする価値はあります。
退去理由の本音も聞き出せるようどんな質問をすれば本音が引き
出せるかも社内で話しあう時間も作っています。
そんなことよりも、「いかに早く入居完了させて家賃空白期間を
短くするか」そして稼働率をあげるために日々努力しています。
解約受付後はすぐに募集開始してオーナー様に不安な日々を過ご
させないように頑張ります。
長い期間、喜んで入居してもらえるようしっかり管理業務をやって
いきます。

賃貸の入居審査について

2017年11月6日

こんにちは!今週は渡邉がブログを担当します。
11月も当社は繁忙期継続中です!!

それでも、すぐに決まる物件、そうでない物件と色々ありますが、決まりにくい物件ほど管理会社の腕の見せ所であり、決まった時に喜びも大きいですね!

厳しい物件もありますが、申し込みがあっても全て通すわけにはいきません。
場合によっては断ることもあります。断るには理由がありますが、その理由が入居審査ということになります。

あらためて管理会社におけるに入居基準とはなにかを考えてみました。

入居基準は以下の三つ
1 経済的な基準
2 対外的な基準
3 貸主的な基準

それぞれを解説しますと、

1 経済的基準
これは最も重要な基準であります。
経済力がなければ貸主に対して多大な損害を与えるからであり、
日本の法律では力づくで退去させるわけにもいかず(自力救済の禁止)、退去までの損害が膨れ上がるばかりか、同時にこの手のだらしない人間は部屋の使い方も悪いことが多いたとえ回収ができても、手間暇がかかり面倒である
これを防ぐ効果があるのが、連帯保証人と保証会社前者は自然人連帯保証人で親、兄弟などの身内や友人であり、後者は法人連帯保証人で保証会社保証人制度の法改正により、今後変化があるでしょう。

2 対外的基準
これはマンション経営は共同住宅で営まれる業であり、すなわち入居者同士は、同じ敷地内に住み壁や床を共有し生活する場であるため、素行の悪いものや他の入居者の平穏な生活を乱す者は排除しなければならない。しかしながら素行の悪さというものは、時代錯誤の信頼関係の破壊という化け物が契約解除の前に立ちはだかる、ある意味保証会社全盛のご時世では、経済的基準より重視されるかもしれません。

3 貸主的基準
理由は様々だが独自の審査基準があります。自主管理またはそれに近いことをする貸主に多いのですが、
またローンがない貸主ほど経済的縛りがないためにこの傾向が強い
まとめますと、管理会社はこれらの内容を申込書を見て審査します。
あるものはお断りBOXへ、あるものは審査が進んでいきます。
入居申込書記入のコツを言うなら、記入の少ないものや乱雑なものはあまり印象はよくありませんね。

風災被害について

2017年10月28日

こんばんは、アクロスコーポレイションの山地と申します。

先週の台風21号はとても勢力が強く、当社の管理物件でも屋根瓦が飛ばされる等、大きな被害を被りました。現在も新たに台風22号が本州に接近しているということで、2次被害が起こらないかとても心配です。

そこで今回はこのような風災に対する保険の適用について書かせていただこうと思います。

賃貸物件をお持ちのオーナー様のほとんどは建物に火災保険を掛けておられると思いますが、この火災保険には火災の被害以外にも今回のような風災や大雨による被害に対する補償も含まれていることが多いです。

強風・台風・竜巻が直接屋根や窓ガラスを破損させた場合はもちろんですが、強風で建物の一部が飛ばされて他人の持ち物を傷つけてしまった場合や、暴風によって屋根の防水シートが破れ、雨漏りしてしまった場合も基本的には補償の範囲内です。

被害状況を写真に撮り、被害の日時や場所と修理にかかる費用の見積書等をまとめて保険会社に提出することで保険金の支払いを申請することができます。(屋根に上って自ら写真を取る行為は非常に危険ですので、専門の業者に任せて下さい。)

但し、自然の摩耗または劣化等と判断されれば保険が適用できない場合もありますので、保険会社にご確認のうえ手続きをするようにして下さいね。